Większość deweloperów mieszkaniowych podało już dane sprzedażowe za pierwszy kwartał 2018 r., wśród nich można zaobserwować przeciętny wzrost liczby sprzedanych mieszkań o 10 proc. w stosunku do roku poprzedniego.

Dynamika co prawda nie jest tak imponująca jak w poprzednich kwartałach, jednak popyt na mieszkania ma się dobrze. Problemem, na który obecnie natrafiają deweloperzy, jest paradoksalnie zbyt dobra koniunktura. Historycznie niskie bezrobocie i niedobór rąk do pracy wywiera presję na płace i powoduje wzrost kosztów budowlanych. Niektórzy deweloperzy informują, że w ciągu kilkunastu ostatnich miesięcy koszty te wzrosły nawet o 20 proc. W takiej sytuacji deweloperzy próbują przenosić podwyższone koszty na klientów końcowych. Pamiętajmy, że koszty budowlane stanowią przeciętnie ok. połowy finalnej ceny mieszkania, dlatego nawet przy przeniesieniu całego nominalnego wzrostu kosztów na klientów raportowane marże będą niższe.

Można przypuszczać, że przeniesienie kosztów w stosunku 1:1 jest mało prawdopodobne, a spółki przynajmniej częściowo będą musiały pogodzić się ze spadkiem marż. Najłatwiej teoretycznie powinno to przyjść w przypadku mieszkań w podwyższonym standardzie — gdyż kupujący takie lokale z reguły charakteryzują się większą elastycznością wobec ceny niż klienci projektów masowych. Jednocześnie ze względu na wyższe marże przestrzeń do wzrostu kosztów budowlanych, zanim przedsięwzięcie przestanie być w ogóle zyskowne, jest większa. Obecne otoczenie sprzyja deweloperom, którzy w swojej ofercie posiadają wśród swoich projektów więcej mieszkań z wyższej półki.

O ile nie nastąpi gwałtowne załamanie, którego przyczyn obecnie nie dostrzegamy, to taki podział sił powinien utrzymywać się jeszcze przez wiele miesięcy. Warto brać tę zależność pod uwagę przy decyzjach inwestycyjnych dotyczących papierów wartościowych zarówno udziałowych, jak i dłużnych emitowanych przez deweloperów. Powinniśmy również mieć na uwadze, że wyższa elastyczność popytu w przypadku spowolnienia gospodarczego będzie działać na niekorzyść mieszkań w wyższym standardzie.

 

Michał Mordel
Starszy Analityk
Michael / Ström Dom Maklerski