Gdyby popatrzyć na Warszawę z góry okazałoby się, że jest wielkim placem budowy. Nowe wieżowce wyrastają w zawrotnym tempie, a skyline miasta zmienia się nie do poznania. Do miana warszawskiego City zaczyna aspirować okolica ronda Daszyńskiego.

Jeszcze niedawno, gdyby spytać Warszawiaka, która okolica kojarzy mu się z zagłębiem biurowym usłyszelibyśmy dwie odpowiedzi: prestiżowe Rondo ONZ oraz będący obiektem żartów i memów okolice ulicy Domaniewskiej, znane również jako słynny „Mordor”. Wciąż te dwa rejony, czyli Centralny Obszar Biznesu (COB) i Mokotów dostarczają największą podaż powierzchni biurowej – kolejno 815 tys. m²i 1 330 tys. m²(wg stanu na koniec 2017 r.); ale na znaczeniu zyskują nowe lokalizacje, a zwłaszcza okolice ronda Daszyńskiego na Woli oraz okolice centrum handlowego Arkadia i Dworca Gdańskiego na Żoliborzu. O ich popularności decyduje położenie obok węzłów komunikacyjnych (metro, tramwaje, pociągi, autobusy).

Warszawa to ponad połowa całej polskiej podaży powierzchni biurowej (GLA – gross lease area). Szacunkowo na koniec 2018 r. jest jej ok. 5,7 mln m², a jeszcze w 2012 r. było to 3,7 mln m²co oznacza wzrost o 40 proc. w ciągu 6 lat. Obecnie w budowie (lub zatwierdzonych do budowy) jest ok. 1,3 mln m²powierzchni biurowej z czego ponad 530 tys. m²ma powstać w rejonie Woli. Dla porównania w COB jest to 220 tys. m², a na Mokotowie jedynie ok. 100 tys. m²nowej powierzchni, co pokazuje, w którą stronę przechyla się punkt ciężkości. 

W okolicach ronda Daszyńskiego (które przez niektórych prześmiewczo nazywane jest Isengardem) już istnieje 600 tys. m²GLA, a w ciągu 3-4 lat powstanie drugie tyle. Pomijając aspekt humorystyczny porównywania dzielnic do krain z „Władcy Pierścieni”, przed miastem i deweloperami stoi duże wyzwanie, aby to nowe centrum biurowe Warszawy nie stało się utrapieniem dla mieszkańców i pracowników. Zakładając, że na jednego pracownika przypada ok. 12-14 m²GLA to już niedługo na Woli może pracować 80-100 tys. osób, które codziennie będzie się przemieszczać do swojej pracy i z powrotem. Docelowo mówi się nawet o 2,5 mln m²powierzchni i 200 tys. pracowników. Wydaje się jednak, że bliskość zarówno metra jak i kilku linii tramwajowych i autobusowych oraz stacji PKP Warszawa Ochota pozwoli na w miarę sprawne dojazdy.

Tabela: Największe warszawskie inwestycje biurowe

 

*Spółka powiązana z Zygmuntem Solorzem

Zdecydowanie największą realizowaną obecnie inwestycją w Warszawie i w całej Polsce jest Port Praski, który będzie kompleksem nie tylko biurowym (190 tys. m²), ale też mieszkalnym (160 tys. m²) i handlowo-usługowym (90 tys. m²). Projekt ten jest przykładem wyciągnięcia wniosków ze wszystkiego co poszło źle na Mordorze, co oznacza, że w tej nowej de factodzielnicy powstaną równolegle biura, ale i mieszkania, co w zamyśle ma pomóc uniknąć komunikacyjnego horroru, który odgrywa się codziennie na Mokotowie. Podobnie dzieje się na Woli, gdzie w sąsiedztwie ronda Daszyńskiego powstają duże inwestycje mieszkaniowe (odległość 1-2 stacji metra, którego kolejny odcinek ma zostać oddany do użytkowania jesienią 2019 r.) oraz w okolicach Dworca Gdańskiego.

Za kilka lat będziemy mieć w Warszawie trzy zagłębia biurowe, każde oferujące ponad 1 mln m²GLA ścieśnione na stosunkowo niewielkiej powierzchni (w zasadzie nawet cztery jeśli doliczyć rejon Al. Jerozolimskich, aczkolwiek jest to dłuższy odcinek ciągnący się od Ronda Zawiszy, przez Dworzec Zachodni aż do ul Popularnej). Automatycznie narzuca się pytanie, czy popyt nadąży za podażą i czy biura nie będą stały puste. Na ten moment procent pustostanów w Warszawie waha się w okolicy 10 proc. przy czym na Mokotowie jest to ponad 15 proc. Z naszych rozmów z deweloperami wynika, że nie budują oni spekulacyjnie, to znaczy, że już na etapie planowania i przed rozpoczęciem budowy podpisują pierwsze wstępne umowy najmu z przynajmniej jednym dużym najemcą. Duże znaczenie ma tu przenoszenie się do Polski tzw. centrów usług dla biznesu (SSC) – międzynarodowe korporacje chętnie lokują w Polsce swoje siedziby backoffice.Rokiem kiedy można spodziewać się wzrostu pustostanów będzie 2020 r., kiedy według planów ma zostać oddanych do użytkowania ponad 500 tys. m²GLA (ponad dwa razy więcej niż w 2019 r.).

Sposób w jaki rozbudowywało się zagłębie biurowe na Mokotowie pozostawiał wiele do życzenia. Była to pierwsza faza biurowej urbanizacji na stosunkowo tanich gruntach poprzemysłowych prowadzona bez patrzenia z szerszej perspektywy na tego typu projekty. W okolicy nie było ani dużych osiedli mieszkaniowych, ani rozwiniętej komunikacji miejskiej. Nowe zagłębia biurowe powstają jednak wokół rozwiniętej infrastruktury komunikacyjnej i w pobliżu osiedli mieszkaniowych, lub – jak w przypadku Portu Praskiego –  całość powstaje równolegle. Na szczęście władze miasta i deweloperzy wyciągnęli wnioski, ale taki ogrom powstających biur i tak może zakorkować miasta (o ile nowoczesne wieżowce nie będą stały puste). 

 

Wojciech Bartosik
analityk
Michael / Ström Dom Maklerski