Rok 2021 na europejskim rynku magazynowym upłynął pod znakiem bardzo dobrych wyników zarówno po stronie popytu, jak i podaży. Jak podaje JLL, całkowity popyt na powierzchnię logistyczną na europejskich rynkach w 2021 r. wzrósł o 35% r/r i był o około 50% wyższy od średniej z pięciu ostatnich lat. Nowa powierzchnia oddana do użytku w Europie wyniosła 17,7 mln m², co stanowi wzrost o 18% r/r. Polski rynek jest jednym z głównych odpowiadających za ten wzrost. Według raportu Colliers popyt brutto na powierzchnię magazynową w 2021 r. wyniósł w Polsce 7,5 mln m², co jest najwyższym wynikiem w historii rynku. Całkowite zasoby magazynowe w Polsce na koniec roku wyniosły ok. 24 mln m². W samym 2021 r. deweloperzy ukończyli inwestycje o łącznej powierzchni ok. 3 mln m², co czyniło rynek polski drugim najbardziej aktywnym w Europie. Pomimo dużego wolumenu dostarczanej powierzchni, stopa pustostanów spadła. Jej poziom jest najniższy w historii. Oznacza to, że podaż powierzchni magazynowej w Polsce ledwo zaspokoiła wzrastający popyt.

Polska a kraje Europy Zachodniej

Według danych BNP Paribas Real Estate średnie czynsze dla hal magazynowych (prime headline rents) w Polsce (Poznań, Katowice, Warszawa II) wynoszą ok. 40-45 EUR/m²/rok. Są to najniższe wartości wśród badanych miast europejskich. W Berlinie czynsze sięgają średnio 90 EUR/m2/rok, a w Londynie nawet 197 EUR. Wydaje się jednak, że w najbliższym czasie czynsze w Polsce mogą wzrosnąć. Brak magazynów dostępnych od ręki, sprawia, że presja na podwyżki czynszu rośnie. Dodatkowo dochodzą wzrastające koszty budowy projektów magazynowych oraz zakłócenia w łańcuchach dostaw materiałów budowlanych, co wydłuża procesy budowlane. Należy również pamiętać, że umowy są indeksowane o wskaźnik inflacji. Przy wysokiej inflacji czynsze wzrastają automatycznie.

W przypadku stóp kapitalizacji również widać dysproporcję pomiędzy Polską a krajami Europy Zachodniej. Stopa kapitalizacji dla magazynów typu multi-let w Polsce szacowana jest przez ekspertów JLL na 5-5,25%. Projekty warszawskie to poziom ok. 4,25%-4,5%. W Niemczech czy Wielkiej Brytanii, czyli na rynkach najbardziej rozwiniętych, stopy kapitalizacji wynoszą ok. 3-3,5%. Należy zauważyć, że w ostatnich latach widoczny jest systematyczny spadek yieldów na polskim rynku. Powyższe pokazuje jednak, że stopy kapitalizacji w Polsce są jeszcze stosunkowo wysokie w porównaniu z rynkami zachodnimi. Tym samym w kolejnych latach możemy mieć do czynienia z dalszą kompresją yieldów.

Wpływ wojny na Ukrainie

Wojna w Ukrainie wybuchła w momencie największej prosperity w historii rynku magazynowego, której wcześniej nie zdołała zakłócić pandemia Covid-19. Wpływa ona na rynek magazynowy zarówno w sferze popytu jak i podaży.  Obserwowany jest zwiększony popyt na powierzchnie magazynowe. W krótkim i średnim terminie wraz ze zwiększonym ryzykiem inwestycji w Rosji, Białorusi oraz Ukrainie, część inwestorów wybierze Polskę jako kraj o większej stabilności. Wystąpi również potrzeba budowy nowych obiektów, które zostaną przeznaczone pod działalność prowadzoną do tej pory w Ukrainie. Napływ najemców z Ukrainy jest już widoczny. Tym samym w Polsce już teraz brakuje powierzchni magazynowej do wynajęcia od ręki. Według raportu Cushman & Wakefield udział powierzchni niewynajętej w całkowitych zasobach wynosi zaledwie 3,8%, co świadczy o rekordowym poziomie wynajęcia obiektów magazynowych w Polsce. Wojna wpływa również na stronę podażową. Zaburzenia łańcuchów dostaw materiałów budowlanych wydłużają procesy budowlane, a koszt budowy magazynów znacząco wzrósł. Dodatkowo branża budowlana mierzy się z odpływem pracowników z Ukrainy. Efektem wskazanych powyżej czynników może być szybszy wzrost czynszów w obiektach dostępnych od ręki. Wydaje się, że wojna może stać się jednym z czynników, który będzie podtrzymywał wzrost polskiego rynku magazynowego.

Perspektywy dla rynku magazynowego

W 2021 r. w Polsce w strukturze popytu na powierzchnie magazynowe dominowała logistyka i sieci handlowe (w tym e-commerce). Łącznie te dwa sektory odpowiadały za ok. 77% popytu netto. Aktualnie e-commerce jest najszybciej rosnącym sektorem. Według JLL w ciągu zaledwie dwóch ostatnich lat udział e-commerce w całkowitym europejskim popycie wzrósł z 12% do 23%. Wydaje się, że w 2022 r. rola e-commerce będzie dalej wzrastać. Rosnąca popularność sprzedaży internetowej spowoduje, że popyt sektora e-commerce na powierzchnie magazynowe pozostanie wysoki. Z powyższym wiąże się również perspektywa dalszego dynamicznego rozwoju sektora usług kurierskich.

Na rozwój rynku magazynowego wpływ może mieć również trend skracania łańcuchów dostaw. Pandemia Covid, wzrost cen paliw czy wojna na Ukrainie spowodowały, że duża część przedsiębiorstw doświadczyła zakłóceń w łańcuchach dostaw. Coraz więcej firm rozważa w tych okolicznościach lokowanie produkcji bliżej rynku zbytu w celu ograniczenia ryzyka działalności. Powyższe prowadzi do wzrostu zapotrzebowania na powierzchnie magazynowe.

W najbliższych latach magazyny mogą stać się również bardziej ekologiczne. Wzrost kosztów materiałów budowlanych oraz eksploatacji obiektów może skłaniać deweloperów do poszukiwania nowych rozwiązań, aby te koszty ograniczyć. Deweloperzy dla tych celów coraz częściej stawiają na strategie ESG (zrównoważonego rozwoju). Można wskazać tutaj m.in. duży potencjał do wykorzystania dachów magazynów jako farmy fotowoltaiczne.

 

 

Bartosz Wałecki
Analityk

 

Wszelkie przedstawione analizy, komentarze i konkluzje stanowią osobiste poglądy autora wyrażone w oparciu o posiadaną fachową wiedzę dotyczącą funkcjonowania rynku finansowego. 

Niniejszy materiał jest publikacją handlową Michael / Ström Dom Maklerski S.A.  z siedzibą w Warszawie

Niniejszy materiał:
a. nie stanowi rekomendacji w ramach usługi doradztwa inwestycyjnego w rozumieniu ustawy z dnia 29 lipca 2005 r. o obrocie instrumentami finansowymi;
b. nie jest badaniem inwestycyjnym w rozumieniu rozporządzenia delegowanego Komisji (UE) 2017/565 z dnia 25 kwietnia 2016 r. uzupełniające go dyrektywę Parlamentu Europejskiego i Rady 2014/65/UE w odniesieniu do wymogów organizacyjnych i warunków prowadzenia działalności przez firmy inwestycyjne oraz pojęć zdefiniowanych na potrzeby tej dyrektywy;
c. nie spełnia standardów rekomendacji inwestycyjnej określonych w rozporządzeniu delegowanym Komisji (UE) 2016/958 z dnia 9 marca 2016 r. uzupełniającym rozporządzenie Parlamentu Europejskiego i Rady (UE) nr 596/2014 w odniesieniu do regulacyjnych standardów technicznych dotyczących środków technicznych do celów obiektywnej prezentacji rekomendacji inwestycyjnych lub innych informacji rekomendujących lub sugerujących strategię inwestycyjną oraz ujawniania interesów partykularnych lub wskazań konfliktów interesów.