Fundusze typu REIT utożsamiane są z atrakcyjnym narzędziem oszczędnościowym ze względu na generowane regularne przepływy pieniężne. W założeniu REIT inwestuje w nieruchomości, które wynajmuje stronom trzecim, a zysk z najmu dystrybuowany jest w formie dywidendy do właścicieli.

Utrzymanie rentowności instrumentu na poziomie zbliżonym do inwestycji bezpośredniej w mieszkanie na wynajem ma w założeniu skutecznie zachęcać inwestorów do pozostawienia zarządzania wyspecjalizowanym instytucjom, zmniejszać ich ekspozycję na ryzyko poprzez większą dywersyfikację, a także pozwolić na uczestnictwo obywatelom o skromniejszym portfelu – którzy nie byliby w stanie zainwestować bezpośrednio w nieruchomości.

Aby uzyskać status REIT podmiot musi spełniać szereg wymagań. REIT-y cieszą się szeregiem preferencji podatkowych, inwestor natomiast otrzymuje produkt, który ze względu na silne ustrukturyzowanie jest zarówno zrozumiały, jak i dochodowy. Obecnie polski inwestor może inwestować w akcje deweloperów komercyjnych, którzy działają na podobnej zasadzie, jednakże inwestycje te nie są tak silnie ustrukturyzowane (deweloper np. nie musi wypłacać dywidendy).

Dyskusja dotycząca wprowadzenia REIT-ów do polskiego prawa trwa już od wielu miesięcy, a najnowsza propozycja Ministerstwa Finansów zakłada podatek CIT na poziomie 8,5% oraz zwolnienie dywidend z podatku Belki. Zakładając, że obecnie działający deweloper przejdzie na formułę REIT, przy przeznaczaniu dotychczasowej części zysku na dywidendę do inwestora indywidualnego trafi przepływ pieniężny o ok. 40% wyższy niż obecnie. Aby uzyskać status REIT według obecnej propozycji, deweloper musi przeznaczać na dywidendę nie mniej niż 90% zysku oraz co najmniej 90% jego przychodów powinno pochodzić z najmu nieruchomości mieszkalnych. Z ostatniego warunku wynika największe ograniczenie – gdyż z reguły deweloperzy inwestują w nieruchomości komercyjne (biurowce, magazyny, czy centra handlowe), do czego w większym stopniu dopuszczały poprzednie propozycje Ministerstwa Finansów.

Możliwe, że w ten sposób rząd zamierza osiągnąć obiecywany wzrost liczby mieszkań, który początkowo miał zostać zrealizowany przez bezpośrednie budowanie lokali w ramach projektu „Mieszkanie+”, a którego założenia zaczynają znacznie odbiegać od pierwotnych. Między innymi nie mówi się już o dofinansowywaniu budowy mieszkań, a jedynie czynszów dla najbardziej potrzebujących. Ponadto nie ma obecnie na polskim rynku dużych giełdowych graczy koncentrujących się na nieruchomościach mieszkalnych na wynajem – wprowadzenie ustawy powinno zachęcić do zakładania nowych podmiotów lub wydzielania spółek z obecnie istniejących struktur.

 

Michał Mordel
Starszy Analityk
Michael / Ström Dom Maklerski